למה חשוב לעשות הערכת שווי נכונה לדירה לפני מכירתה?
אם אתה בעל נכס ובאמת החלטת למכור את דירתך, אתה רוצה שדירתך תימכר כמה שיותר מהר ובמחיר מקסימאלי שהשוק ייתן.
אתה צריך לדעת שבעסקאות נדל"ן קונה פוטנציאלי עושה בדיקות שוק וכשהוא מתעניין בדירתך הוא מכין "שיעורי בית" ובודק פחות או יותר
מה שוויה למטר מרובע.
בכל אזור ואזור מתבצעות עסקאות מעת לעת וכן מוצאות דירות למכירה יד שניה ולכן יש קנה מידה וניתן לבצע הערכת שווי ולהגיע למחיר השוק באמצעות כלי חישוב ותוכנות עזר שונות
ולהגיע לתוצאה מדויקת.
המחיר יכול לנוע לכאן ולכאן אבל בגדול יש לו טווח צר ומאוד מוגדר.
כשאתה רוצה להעריך את דירתך כדאי להיעזר בבעל מקצוע שמכיר את השוק ויש לו ידע כדי לעשות הערכת שווי שוק.
כשאתה מגיע למחיר השוק אתה יכול להוסיף עוד כמה אחוזים בודדים כדי שיהיה מרווח למשא ומתן ולהתמחרות בין הקונים מכיוון
שברוב המקרים קונה לומד את השוק שבו הוא מתעניין ורוצה לקנות דירה, קונה "מבושל" יודע מה מחיר השוק ותמיד ינסה להוריד ממחיר הדירה
כמה שיותר.
אתה כמוכר מוריד קצת הוא כקונה מוריד קצת עד שמגיעים בסיומו של תהליך משא ומתן לעמק השווה.
נתונים שעשויים להשפיע על מחיר הדירה:
אזור מסוים באותה שכונה יקר יותר מאזור אחר (היצע וביקוש).
לעיתים קטע ברחוב מסוים יקר יותר מקטע אחר בגלל נוף פתוח או שהנכס פונה לכיוון הים (היצע וביקוש).
האם הדירה ממוקמת בבניין חדש או לא.
האם הדירה משופצת באופן יסודי (בתכנון אדריכלי), שיפוץ חלקי או בכלל לא.
מקום רועש או שקט.
באיזו קומה הדירה. רלוונטי במיוחד באזור רועש או בבנין רב קומות שבו ניכר ההבדל במחיר בין קומה לקומה.
מעלית, חנייה צמודה בטאבו ותוספות שונות כמו מחסן.
סיפור מקרה
חוויתי מקרה אשר בו בעל דירה פרסם את דירתו למכירה. הדירה הייתה ממוקמת בבנין פינתי בתל אביב ברחוב שמעון התרסי פינת רחוב אבן גבירול,
מושכרת במצב גרוע הדורשת שיפוץ דחוף..
רחוב שמעון התרסי נחשב לרחוב שקט וטוב ולכן המוכר פרסם ברחוב שמעון התרסי.
אך הוא שכח לציין שחזית הדירה פונה לרחוב ראשי, סואן, רועש ומזוהם – רחוב אבן גבירול ולכן המחיר שביקש היה גבוה בהרבה ממחיר השוק.
את מי המוכר חושב שהוא מרמה? אין לי כל צל של ספק שככל שהזמן יעבור דירתו "תישרף בשוק"
יש לזכור כלל ברזל!
ככל שהדירה יוצאת לשוק במחיר הגבוה בהרבה ממחירה הריאלי (מחיר השוק) סביר להניח שיהיו מעט מאוד מתעניינים.
עד שלא יהיו מתעניינים כלל. חלק יושבים על הגדר וממתינים עד שמחיר הדירה יתאים להם ואז הם יקנו מתוך מצוקה שלך כמוכר.
אם תציע את דירתך במחיר סביר כמובן כפוף לנתוני הדירה הריאליים, יגיעו הרבה קונים חמים שנמצאים כבר בשוק.
הראשון / הראשונים בדרך כלל יציעו את המחיר הכי גבוה.
בתמחור נכון ניתן לבצע התמחרות על הנכס להגיע למחיר מכירה מכסימאלי מבין כל ההצעות ולעיתים אפשר למכור במחיר הגבוה מההצעה
של הבסיסית שהציע המוכר.
בעל דירה יקר, הנכס הוא שלך ואתה חייב לכלכל את צעדיך בתבונה. לפני שאתה מוציא את דירתך לשוק תעשה הערכת שווי דירה נכונה,
תתמחר את דירתך נכון כדי להגיע לעסקה טובה ומהירה.
עסקאות נדל"ן מוצלחות קמות או נופלות בעיקר על תמחור שגוי (=הערכת שווי שגויה של הנכס).
הפוסט תרם לך במשהו? למדת משהו חדש? מסקרן אותך? מה דעתך להגיב או לשתף?
תשתף את מחשבותיך!